房地产项目开发风险的全过程管理探究
发布时间：2019-10-15
摘 要
我国城市化进程的不断加快与工业化程度的不断提高，使得居民对房地产的需求逐年增长。但是，由于房地产市场存在很高的不确定性，房地产开发的风险也比较大。如果盲目投资，不仅存在项目失败的可能，更会造成社会资源的浪费。所以，对房地产项目开发过程中的风险进行识别、评估和监控，则十分必要。
本研究以 M 公司的房地产项目的开发为例，对房地产项目开发过程中的风险进行全过程管理。在研究了相关理论的基础上，对 M公司房地产的投资决策阶段、项目前期阶段、建设阶段以及最后的租售阶段的整个过程中的风险进行了识别。接着，使用敏感性分析、专家打分和盈亏分析，来定量评估 M 公司房地产项目的风险。最后，根据识别和评估结果，提出房地产开发中不同风险的控制办法。通过识别、评估和应对整个开发过程的风险，对 M 公司房地产项目开发中的风险进行全面分析，形成风险评估模式，以期对房地产公司项目运行提供借鉴。
关键词： 房地产；风险识别；风险评估；风险应对。
ABSTRACT
At present, Chinese is in the transition period of industrialization and city and the accelerating period, real estate demand is very strong. At the same time, the real estatedevelopment success has great uncertainty. Investment overheating fail to consider the risks and is likely to develop failure, therefore it is necessary to risks that may arise in the real estate project development and sales process for risk identification, risk estimation, risk assessment,risk control and risk control.
In this paper, the project of the whole process of risk management analysis including: risk identification, risk assessment, risk response and, in combination with the m of real estate projects in the actual case, to research on risk management of real estate project, the theoretical results based, the project of comprehensive analysis and research, forming a generally applicable to most of the real estate industry of the risk assessment model. Through M, real estate investment decision-making phase risk, the risk of early stages of the construction phase of the project risk and rental stage risk of real estate risk identification analysis, to find all kinds of risk factors influence m project, and on the basis of risk identification using sensitivity analysis, gain and loss analysis and expert scoring evaluation method to evaluate the risk of project, then according to the importance of risk of risk control measures and solutions.
KEY WORDS: RealEstate;Risk Identification;RiskAssessment;Risk Response。
1 绪论
1.1 选题的背景和意义。
1.1.1 选题背景。
吃穿住行，是人的基本需求，其中，住，指的就是住房。我国人口数量非常庞大，房地产行业又具有一定的特殊性，属于刚性需求。由于城市化进程的推进，我国居民对于住房的需求呈现出递增的趋势，在这种情况下，房地产市场的发展也呈现出突增猛进的势头。随着房地产行业的增速的扩大，其占国民经济的比重也更大，对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。此外，城市化进程的不断推进，使得居民对住房的需求也更加强烈。因此，从长远看，房地产市场会继续发展，研究房地产项目的风险控制很有必要。
国外的项目风险管理发展比较早，随着先进理论的不断引进，我国的项目风险管理研究不断发展，已取得了很大的进步。但目前的研究相对比较片面，深度不够，大多是定性研究，定量研究少，并且实用性较差。目前，既没有放映出明显的宏观经济变化，也没有体现企业微观主体的特点。实际上，房地产项目风险管理是一个理论与实践紧密结合的研究领域，所以，在未来的项目风险管理研究上，不仅要结合先进的理论，更应该符合我国房地产市场的实情，更加深入地研究我国房地产开发项目的风险管理，从分析、识别、评估和监督、应对风险等全方面全过程对风险管理进行研究。
1.1.2 选题意义。
房地产行业具有自身独特的特点，属于刚性需求，价值和利润率都不低，附加值也不小。现阶段，我国经济快速发展，城市化进程不断加快，城市居民对房地产的需求也特别大。所以，很多投资商、开发商在利益的驱动下，投入技术和大量资金来进行房地产开发，从而获取较高的利润。实际上，房地产市场在存在高利润的同时，不确定性因素也很大，风险很高并且种类也很多。此外，由于投资周期较长和回款慢的特点，使得房地产开发需要投入大量的资金，任何一个环节的失误即有可能导致开发失败。所以，在房地产项目开发的整个过程中，从识别开始，通过评估和监控来应对可能存在的各种风险，十分必要。
通过对房地产项目开发过程中的风险管理进行研究具有以下几个方面的意义：
（1）为企业的决策提供科学依据。
房地产开发项目在进行投资前，对风险进行必要的分析、识别和评估，投资者根据分析结果来决定是否要进行投资，提前预估风险导致的损失和可能取得的利润，从而使投资者的决策更具科学性。通过识别和评估风险，投资者才能对投资方案的效果有所预估和掌握，进而结合自身的风险承受能力，决定是否作出投资决定，避免盲目投资，使投资结果更加可行。正是对房地产项目的风险管理进行了研究，才使得房地产开发商的风险理念得以提升，为其提供了科学的决策依据。
（2）帮助企业规避投资风险。
探索开发项目的风险来自哪里，要往哪个方向发展，投资活动受到风险的影响的程度有多大，从而根据分析结果制定方案，对风险进行规避和控制，使风险导致的损失最小化，保证投资者的决策是正确的，从而避免或者减少决策的不确定性导致的损失。
（3）有助于开发商掌控房地产开发过程。
房地产项目的投资风险很大，同时，投资者就会期望取得较高的回报，所以，对开发过程中的风险进行研究，使房地产开发商对风险的大小和回报的多少有所了解，进而使开发企业有更大的信心来应对风险。
1.2 国内外相关研究现状。
1.2.1 国外研究现状。
从上个世纪中期，美国的保险业便对风险进行了管理，风险管理才开始应用到各个行业。随着风险理论的应用和发展，风险管理逐渐形成了一门完整的学科。
2000 年以后，国外项目风险管理的研究逐渐结合了市场情况和经济情况，风险评估在实践中得到较为广泛的应用，多种多样的风险管理手段也开始出现，相关学者在风险管理方面的研究主要有：
Robert（2005）通过运用计算机等相关的研究方法和工具分析项目风险的因素以及应对策略，他的研究代表着现代技术和风险管理结合的开始趋于成熟[5]。
Farry（2006）通过对美国、日本和澳大利亚等发达国家的房地产市场的风险进行研究，结合先进的管理手段和管理方式，在投资风险的分析和投资决策方面，为购买房地产的人提供指导[6]。
David Spaulding（2007）和 Peter Jovanovic（2008） 通过大量研究房地产项目投资方面的风险管理，包括识别、评估以及控制风险，对房地产投资中的全过程的风险管理进行了比较完整的分析[3] [4]。
Gay1on.E.Greer（2008）则在自己写作的书中分析了不同类型的房地产投资中所面临的风险、投资决策的选择以及投资收益[1]。
Sun（2008）使用模糊集理论来评估住宅项目的风险，该方法存在语言变量和模糊数评估因素，但有关风险评估的计算结果和传统方法比较接近，模糊集理论在风险评估中更加客观准确，应用价值也比较高[7]。
Roger P.Sind（t2009）写了《房地产项目的投资和应用》一书，在书中，Roger针对房地产投资进行了详细论述和分析[2]。
Mao（2011）在研究中提出，房地产开发项目中，投资决策做出前，对风险进行评估很有必要。只有正确评估项目风险，判断风险投资获得的收益的大小，才能做出正确的投资决策[8]。
总而言之，国外在房地产建设项目管理过程中，针对房地产开发的风险管理理论已相对成熟，成为房地产开发项目风险评估实践的重要依据。在国外，房地产项目风险管理的研究已经比较成熟，也比较先进，在理论、模型、工具、方法以及研究经验方面，西方现有的研究成果对我国的学者和相关行业的管理者都具有有较强的理论意义和实践价值。
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1.2.2 国内研究现状
1.3 研究内容
1.4 研究方法和技术路线
1.4.1 研究方法
1.4.2 技术路线
2 房地产项目风险管理理论综述
2.1 风险管理概述
2.1.1 风险的定义与特征
2.1.2 风险管理的含义
2.2 项目风险管理概述
2.2.1 项目风险管理的概念
2.2.2 项目风险管理的基本过程
2.3 房地产项目风险管理概述
2.3.1 房地产项目风险管理的概念
2.3.2 房地产项目风险管理特点
2.3.3 房地产项目风险管理的意义
3 M 房地产公司项目概况
3.1 项目简介
3.2 项目开发环境分析
3.2.1 外部环境分析
3.2.2 内部环境分析
3.3 项目风险管理概况
3.3.1 项目风险管理架构
3.3.2 项目进度计划管理
4 M 公司房地产项目风险识别
4.1 投资决策阶段的风险
4.1.1 土地政策风险
4.1.2 开发时机风险
4.1.3 项目类型风险
4.2 项目前期阶段的风险
4.2.1 拆迁风险
4.2.2 筹资风险
4.3 项目建设阶段的风险
4.3.1 质量风险
4.3.2 工期风险
4.3.3 成本风险
4.3.4 安全风险
4.4 项目租售阶段的风险
4.4.1 销售风险
4.4.2 物业管理风险
5 M 公司房地产项目的风险评估及应对
5.1 M 公司房地产项目的风险评估
5.1.1 投资决策阶段的风险评估
5.1.2 项目前期阶段的风险评估
5.1.3 项目建设阶段的风险评估
5.1.4 租售管理阶段的风险评估.
5.2 M 公司房地产项目风险应对措施
5.2.1 投资决策阶段风险应对措施
5.2.2 项目前期阶段风险应对措施
5.2.3 项目建设阶段风险应对措施
5.2.4 项目租售阶段风险应对措施
5.3 项目全过程风险监控
5.3.1 项目全过程风险监控的原则
5.3.2 项目全过程风险监控体系搭建
我国城市化进程的不断加快与工业化程度的不断提高，使得居民对房地产的需求逐年增长。但是，由于房地产市场存在很高的不确定性，房地产开发的风险也比较大。如果盲目投资，不仅存在项目失败的可能，更会造成社会资源的浪费。所以，对房地产项目开发过程中的风险进行识别、评估和监控，则十分必要。
本研究以 M 公司的房地产项目的开发为例，对房地产项目开发过程中的风险进行全过程管理。在研究了相关理论的基础上，对 M公司房地产的投资决策阶段、项目前期阶段、建设阶段以及最后的租售阶段的整个过程中的风险进行了识别。接着，使用敏感性分析、专家打分和盈亏分析，来定量评估 M 公司房地产项目的风险。最后，根据识别和评估结果，提出房地产开发中不同风险的控制办法。通过识别、评估和应对整个开发过程的风险，对 M 公司房地产项目开发中的风险进行全面分析，形成风险评估模式，以期对房地产公司项目运行提供借鉴。
关键词： 房地产；风险识别；风险评估；风险应对。
ABSTRACT
At present, Chinese is in the transition period of industrialization and city and the accelerating period, real estate demand is very strong. At the same time, the real estatedevelopment success has great uncertainty. Investment overheating fail to consider the risks and is likely to develop failure, therefore it is necessary to risks that may arise in the real estate project development and sales process for risk identification, risk estimation, risk assessment,risk control and risk control.
In this paper, the project of the whole process of risk management analysis including: risk identification, risk assessment, risk response and, in combination with the m of real estate projects in the actual case, to research on risk management of real estate project, the theoretical results based, the project of comprehensive analysis and research, forming a generally applicable to most of the real estate industry of the risk assessment model. Through M, real estate investment decision-making phase risk, the risk of early stages of the construction phase of the project risk and rental stage risk of real estate risk identification analysis, to find all kinds of risk factors influence m project, and on the basis of risk identification using sensitivity analysis, gain and loss analysis and expert scoring evaluation method to evaluate the risk of project, then according to the importance of risk of risk control measures and solutions.
KEY WORDS: RealEstate;Risk Identification;RiskAssessment;Risk Response。
1 绪论
1.1 选题的背景和意义。
1.1.1 选题背景。
吃穿住行，是人的基本需求，其中，住，指的就是住房。我国人口数量非常庞大，房地产行业又具有一定的特殊性，属于刚性需求。由于城市化进程的推进，我国居民对于住房的需求呈现出递增的趋势，在这种情况下，房地产市场的发展也呈现出突增猛进的势头。随着房地产行业的增速的扩大，其占国民经济的比重也更大，对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。此外，城市化进程的不断推进，使得居民对住房的需求也更加强烈。因此，从长远看，房地产市场会继续发展，研究房地产项目的风险控制很有必要。
国外的项目风险管理发展比较早，随着先进理论的不断引进，我国的项目风险管理研究不断发展，已取得了很大的进步。但目前的研究相对比较片面，深度不够，大多是定性研究，定量研究少，并且实用性较差。目前，既没有放映出明显的宏观经济变化，也没有体现企业微观主体的特点。实际上，房地产项目风险管理是一个理论与实践紧密结合的研究领域，所以，在未来的项目风险管理研究上，不仅要结合先进的理论，更应该符合我国房地产市场的实情，更加深入地研究我国房地产开发项目的风险管理，从分析、识别、评估和监督、应对风险等全方面全过程对风险管理进行研究。
1.1.2 选题意义。
房地产行业具有自身独特的特点，属于刚性需求，价值和利润率都不低，附加值也不小。现阶段，我国经济快速发展，城市化进程不断加快，城市居民对房地产的需求也特别大。所以，很多投资商、开发商在利益的驱动下，投入技术和大量资金来进行房地产开发，从而获取较高的利润。实际上，房地产市场在存在高利润的同时，不确定性因素也很大，风险很高并且种类也很多。此外，由于投资周期较长和回款慢的特点，使得房地产开发需要投入大量的资金，任何一个环节的失误即有可能导致开发失败。所以，在房地产项目开发的整个过程中，从识别开始，通过评估和监控来应对可能存在的各种风险，十分必要。
通过对房地产项目开发过程中的风险管理进行研究具有以下几个方面的意义：
（1）为企业的决策提供科学依据。
房地产开发项目在进行投资前，对风险进行必要的分析、识别和评估，投资者根据分析结果来决定是否要进行投资，提前预估风险导致的损失和可能取得的利润，从而使投资者的决策更具科学性。通过识别和评估风险，投资者才能对投资方案的效果有所预估和掌握，进而结合自身的风险承受能力，决定是否作出投资决定，避免盲目投资，使投资结果更加可行。正是对房地产项目的风险管理进行了研究，才使得房地产开发商的风险理念得以提升，为其提供了科学的决策依据。
（2）帮助企业规避投资风险。
探索开发项目的风险来自哪里，要往哪个方向发展，投资活动受到风险的影响的程度有多大，从而根据分析结果制定方案，对风险进行规避和控制，使风险导致的损失最小化，保证投资者的决策是正确的，从而避免或者减少决策的不确定性导致的损失。
（3）有助于开发商掌控房地产开发过程。
房地产项目的投资风险很大，同时，投资者就会期望取得较高的回报，所以，对开发过程中的风险进行研究，使房地产开发商对风险的大小和回报的多少有所了解，进而使开发企业有更大的信心来应对风险。
1.2 国内外相关研究现状。
1.2.1 国外研究现状。
从上个世纪中期，美国的保险业便对风险进行了管理，风险管理才开始应用到各个行业。随着风险理论的应用和发展，风险管理逐渐形成了一门完整的学科。
2000 年以后，国外项目风险管理的研究逐渐结合了市场情况和经济情况，风险评估在实践中得到较为广泛的应用，多种多样的风险管理手段也开始出现，相关学者在风险管理方面的研究主要有：
Robert（2005）通过运用计算机等相关的研究方法和工具分析项目风险的因素以及应对策略，他的研究代表着现代技术和风险管理结合的开始趋于成熟[5]。
Farry（2006）通过对美国、日本和澳大利亚等发达国家的房地产市场的风险进行研究，结合先进的管理手段和管理方式，在投资风险的分析和投资决策方面，为购买房地产的人提供指导[6]。
David Spaulding（2007）和 Peter Jovanovic（2008） 通过大量研究房地产项目投资方面的风险管理，包括识别、评估以及控制风险，对房地产投资中的全过程的风险管理进行了比较完整的分析[3] [4]。
Gay1on.E.Greer（2008）则在自己写作的书中分析了不同类型的房地产投资中所面临的风险、投资决策的选择以及投资收益[1]。
Sun（2008）使用模糊集理论来评估住宅项目的风险，该方法存在语言变量和模糊数评估因素，但有关风险评估的计算结果和传统方法比较接近，模糊集理论在风险评估中更加客观准确，应用价值也比较高[7]。
Roger P.Sind（t2009）写了《房地产项目的投资和应用》一书，在书中，Roger针对房地产投资进行了详细论述和分析[2]。
Mao（2011）在研究中提出，房地产开发项目中，投资决策做出前，对风险进行评估很有必要。只有正确评估项目风险，判断风险投资获得的收益的大小，才能做出正确的投资决策[8]。
总而言之，国外在房地产建设项目管理过程中，针对房地产开发的风险管理理论已相对成熟，成为房地产开发项目风险评估实践的重要依据。在国外，房地产项目风险管理的研究已经比较成熟，也比较先进，在理论、模型、工具、方法以及研究经验方面，西方现有的研究成果对我国的学者和相关行业的管理者都具有有较强的理论意义和实践价值。
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1.2.2 国内研究现状
1.3 研究内容
1.4 研究方法和技术路线
1.4.1 研究方法
1.4.2 技术路线
2 房地产项目风险管理理论综述
2.1 风险管理概述
2.1.1 风险的定义与特征
2.1.2 风险管理的含义
2.2 项目风险管理概述
2.2.1 项目风险管理的概念
2.2.2 项目风险管理的基本过程
2.3 房地产项目风险管理概述
2.3.1 房地产项目风险管理的概念
2.3.2 房地产项目风险管理特点
2.3.3 房地产项目风险管理的意义
3 M 房地产公司项目概况
3.1 项目简介
3.2 项目开发环境分析
3.2.1 外部环境分析
3.2.2 内部环境分析
3.3 项目风险管理概况
3.3.1 项目风险管理架构
3.3.2 项目进度计划管理
4 M 公司房地产项目风险识别
4.1 投资决策阶段的风险
4.1.1 土地政策风险
4.1.2 开发时机风险
4.1.3 项目类型风险
4.2 项目前期阶段的风险
4.2.1 拆迁风险
4.2.2 筹资风险
4.3 项目建设阶段的风险
4.3.1 质量风险
4.3.2 工期风险
4.3.3 成本风险
4.3.4 安全风险
4.4 项目租售阶段的风险
4.4.1 销售风险
4.4.2 物业管理风险
5 M 公司房地产项目的风险评估及应对
5.1 M 公司房地产项目的风险评估
5.1.1 投资决策阶段的风险评估
5.1.2 项目前期阶段的风险评估
5.1.3 项目建设阶段的风险评估
5.1.4 租售管理阶段的风险评估.
5.2 M 公司房地产项目风险应对措施
5.2.1 投资决策阶段风险应对措施
5.2.2 项目前期阶段风险应对措施
5.2.3 项目建设阶段风险应对措施
5.2.4 项目租售阶段风险应对措施
5.3 项目全过程风险监控
5.3.1 项目全过程风险监控的原则
5.3.2 项目全过程风险监控体系搭建
结论
本文利用文献研究法对房地产行业的风险管理的相关理论和研究文献进行了整理和归纳，探讨了在项目管理方面，目前国内外研究的情况。在文献研究的基础上，介绍了房地产项目的相关概念和理论。根据项目开发的进展状况，房地产项目的全过程划分为：投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段。
在这四个阶段，都必须进行风险的把控和管理。房地产项目的风险具有如下特征：①客观性和普遍性；②偶然性和必然性；③可变性；④多样性和多层次性，对房地产项目风险进行管理，意义重大。
在对相关理论和文献进行研究的基础上，通过案例分析、定性定量相结合的方法，以M房地产公司乐海项目为例，对开发全过程中的风险管理进行实证研究。乐海项目是M房地产公司打造ZZ文化产业园的首个住宅项目，对于M房地产公司的资金回笼意义重大。在对乐海项目的外部环境（土地市场、房地产市场、房地产企业）和内部环境进行分析的基础上，对乐海项目的风险管理现状进行了介绍。现阶段，项目的风险管理体系还不是特别健全，风险管理组织也不完善。
通过头脑风暴法，对乐海项目的风险进行识别。结论如下：（1）在投资决策阶段，土地政策风险、开发时机风险和项目类型风险是主要风险；（2）在前期阶段，拆迁风险和筹资风险是容易发生的；（3）在建设阶段，质量风险、工期风险、成本风险和安全风险的影响是相对较大的；（4）在租售阶段，最重要的风险是销售风险和物业管理风险。
对乐海项目投资阶段的风险进行评估，使用的是敏感性分析，得出销售价格对项目利润的影响最大；项目前期阶段则使用故障树分析，M公司在筹资风险上，还需要加强应对；在项目的建设阶段，通过层次分析法的分析，得知设计变更的风险以及工期拖延风险是严重的；在租售阶段，使用盈亏平衡分析，得知该阶段项目的销售风险比较大，应该引起重视。根据评估结果，分阶段提出了风险应对的措施，并提出在有效性原则、经济性原则、全过程原则和全方位原则的指导下，建立乐海项目的全过程风险监控，增加项目的风险管理能力。
本文主要分析了M地产公司开发的房地产项目——乐海项目在整个开发过程中的风险管控，来探索我国房地产项目风险管理。通过研究，为房地产项目风险管理提供了借鉴，使其他的房地产企业在进行项目开发时，对风险进行管控。但是由于时间限制，本人的研究水平还待进一步提高，在内容的研究上，本文还有很多需要改进的地方。在对项目开发过程中的风险的评估上，使用的方法还存在着一定的主观性和定性分析，对风险的管理研究实践还不够深。在以后的研究中，还需要对风险的研究进行更深层次的探索，为房地产项目的风险管理研究做出自己的努力。
参考文献